良田美景湯家山。

　　一條新修的山間小路曲徑通幽，平整連片的空地上推土機(jī)正在忙碌。周?chē)窳汁h(huán)抱，寂靜中只有鳥(niǎo)鳴清脆。

　　這座名叫花溪谷的小山谷，百米外就是319國(guó)道，10分鐘就可以上高速。花溪谷有三棟民宿正在動(dòng)工建設(shè)，幾年后將成為桃花源高端民宿的集中地。

　　11月11日，常德市桃花源旅游管理區(qū)桃花源鎮(zhèn)湯家山村、常德市歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社理事長(zhǎng)張小桃向記者介紹時(shí)感慨：“如果沒(méi)有推行農(nóng)宅改革試點(diǎn)，像花溪谷這樣集中連片開(kāi)發(fā)民宿幾乎是不可能的?！?/p>

　　張小桃所說(shuō)的“農(nóng)宅改革”，即湖南省宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”及農(nóng)宅合作社改革試點(diǎn)。2018年12月26日，湯家山村在全省率先啟動(dòng)這一改革試點(diǎn)工作。

　　改革進(jìn)行兩年，紅利正在釋放。隨著湯家山村以農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”為基礎(chǔ)、以歸園居農(nóng)宅合作社為平臺(tái)、以“合作社 公司 農(nóng)戶”為主要模式的改革推進(jìn)，湯家山農(nóng)家樂(lè)和特色民宿正在走向集群化、規(guī)?；环迩f美、產(chǎn)業(yè)興的鄉(xiāng)村振興畫(huà)卷正在徐徐鋪開(kāi)。

　　三權(quán)分置 ，抽絲剝繭解“麻紗”

農(nóng)宅變驛站。

　　湯家山村緊鄰桃花源風(fēng)景名勝區(qū)，國(guó)道319穿村而過(guò)，山水相依，景色怡人，吸引了不少投資者的眼光。

　　多年來(lái)，由于農(nóng)民大批外出務(wù)工，全村宅基地空置率達(dá)10%，空房率高達(dá)70%。農(nóng)村閑置房成為了投資者眼中的“香餑餑”。

　　“三權(quán)分置前，農(nóng)戶的閑置房只能和投資者私下協(xié)商。既引不來(lái)好項(xiàng)目，又容易扯‘麻紗’?！睆埿√腋嬖V記者，由于缺乏法律保障，矛盾糾紛頻出，租戶生意不好時(shí)容易欠債“跑路”，生意好時(shí)農(nóng)民又會(huì)臨時(shí)要求漲租。

　　“三權(quán)分置”改革，將宅基地資格權(quán)由農(nóng)戶享有，房屋使用權(quán)按照誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則由投資者享有，使用權(quán)由村集體享有。每一項(xiàng)權(quán)利都能獲得確權(quán)頒證的法律保障。這樣的利益分配，保證了村集體和農(nóng)戶收入，保障了投資者的權(quán)益，也給村民們吃下了“定心丸”。

　　2018年12月26日，領(lǐng)到全省第一本“三權(quán)分置”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證的向建香，把使用權(quán)證交給了合作社。

　　她給記者算了筆賬：閑置的舊屋263.68平方米，加上179.7平方米的宅基地，她每年可從合作社獲得租金6000多元。像向建香一樣，入社成員瞿丕生、劉雨娥等也把自家閑置農(nóng)宅委托租賃給歸園居合作社，簽訂了10年流轉(zhuǎn)協(xié)議。

　　合作社將3戶閑置農(nóng)房出租給市自行車(chē)協(xié)會(huì)、足球協(xié)會(huì)等，打造青少年活動(dòng)營(yíng)地，每年收取租金2萬(wàn)元。

　　搭建平臺(tái) ， 沉睡農(nóng)宅“變閑為寶”

“歸園居”首批入社經(jīng)營(yíng)戶竹林棲閑農(nóng)莊。

　　在湯家山村采訪，隨處可見(jiàn)“歸園居”的品牌印記。

　　中午時(shí)分，記者走進(jìn)標(biāo)有“歸園居”6號(hào)的竹林棲閑農(nóng)莊。小院里停滿了車(chē)，一樓的大廳里坐滿了客人。40多歲的莊主田金娥煮擂茶、擺壓桌，忙得不亦樂(lè)乎。

　　“我是‘歸園居’首批入社的經(jīng)營(yíng)戶?！碧锝鸲鹫f(shuō)，合作社成立后，完成了鄉(xiāng)村旅游健身游步道及多條旅游線路的修建改造;按“一戶一品”的要求，量身為經(jīng)營(yíng)戶們定制了改造方案，改造升級(jí)了經(jīng)營(yíng)環(huán)境和配套基礎(chǔ)設(shè)施。桿線入地、統(tǒng)一招牌、統(tǒng)一庭院綠化改造、增加公用WIFI布點(diǎn)……“環(huán)境更美，生意更好了?！?/p>

　　湯家山農(nóng)宅基地改革進(jìn)程中，常德市歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社(以下簡(jiǎn)稱歸園居合作社)應(yīng)運(yùn)而生。合作社制定了宅地流轉(zhuǎn)制度、監(jiān)督評(píng)級(jí)機(jī)制等一系列操作辦法。目前，全村有自愿入社農(nóng)戶24家，發(fā)展入社經(jīng)營(yíng)戶13家。

　　按照房屋閑置、建房資格閑置、宅基地閑置三類(lèi)情況，歸園居合作社建立了農(nóng)宅動(dòng)態(tài)信息庫(kù)，查實(shí)全村共有閑置房屋16戶、閑置建房資格35戶、閑置宅基地12戶、一戶多宅的25戶、可復(fù)耕的60戶，總面積21893平方米。

　　摸清了農(nóng)宅“家底”，合作社牽頭統(tǒng)籌全村閑置資源，推出三種模式，搭建起公益性質(zhì)的閑置農(nóng)宅流轉(zhuǎn)平臺(tái)，并探索宅基地復(fù)墾入市。2019年，合作社整合54戶空閑宅基地指標(biāo)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)，生成了土地指標(biāo)入市出讓。曾經(jīng)空置、低收益的農(nóng)宅，在合作社與投資者的精心裝扮下，成為了“聚寶盆”。

　　鼓勵(lì)有意愿的農(nóng)戶自主經(jīng)營(yíng)。合作社統(tǒng)一開(kāi)展品牌推廣、統(tǒng)一分配客源、統(tǒng)一提供公共服務(wù)，鼓勵(lì)村民依托自有農(nóng)宅院落發(fā)展民宿、餐飲等，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作，打造健康養(yǎng)生基地、藝術(shù)創(chuàng)作中心、田園綜合體等鄉(xiāng)村旅游特色示范點(diǎn)。

　　鼓勵(lì)有資源的農(nóng)戶委托租賃。合作社單獨(dú)、或與專業(yè)營(yíng)運(yùn)公司、民間資本合作，租賃村內(nèi)閑置農(nóng)房，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化改造，規(guī)范了標(biāo)示標(biāo)牌，做好外觀美化和屋內(nèi)裝修，發(fā)展休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生、餐飲住宿等產(chǎn)業(yè)。

　　鼓勵(lì)有資格的農(nóng)戶集中流轉(zhuǎn)。落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地使用權(quán)，合作社以支付租金的形式統(tǒng)一收儲(chǔ)有資質(zhì)但暫未建房的資格權(quán)，由合作社實(shí)施集中開(kāi)發(fā)。目前，已明確可流轉(zhuǎn)的建房資格29個(gè)，共5660平方米。合作社已流轉(zhuǎn)8戶社員閑置宅基地資格，用于集中打造擂茶文化博物館和花溪谷主題民宿;與農(nóng)戶簽定了20年的流轉(zhuǎn)協(xié)議，每戶村民可獲得租金收益4萬(wàn)多元。

　　整合資源，演活鄉(xiāng)村振興“一臺(tái)戲”

歸園居農(nóng)宅招商推介。

　　“湯家山區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境優(yōu)越，特別適合度假休閑旅游，尤其適合民宿業(yè)發(fā)展。”已入駐湯家山村的湖南有戲傳媒項(xiàng)目主管劉少燕說(shuō)。今年4月8日，湖南有戲傳媒正式接手湯家山村歸園居農(nóng)宅租賃托管運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。湖南有戲傳媒是一家旅游營(yíng)銷(xiāo)的專業(yè)公司，是張家界多家知名民宿幕后“操盤(pán)手”。

　　目前，圍繞湯家山民宿項(xiàng)目的包裝、運(yùn)營(yíng)已經(jīng)啟動(dòng)：完成了花溪谷民宿前期規(guī)劃定位;開(kāi)通了“桃花源里有個(gè)家”的微信公眾號(hào)，重點(diǎn)推介湯家山的山水資源和民宿產(chǎn)業(yè);制作了專題宣傳片在騰訊等視頻網(wǎng)站發(fā)布……劉少燕說(shuō)，已有好幾批客人來(lái)實(shí)地洽談，花溪谷的民宿集群建成后，公司將負(fù)責(zé)前期的包裝、維護(hù)、運(yùn)營(yíng)。

　　農(nóng)宅改革的最終目的，是喚醒沉睡的土地資源，激活鄉(xiāng)村發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。湯家山村農(nóng)宅改革的同時(shí)，桃花源旅游管理區(qū)多方整合政策、資金、力量、市場(chǎng)等資源，為改革試點(diǎn)保駕護(hù)航，把鄉(xiāng)村振興大戲唱得愈加精彩。

　　桃花源旅游管理區(qū)相繼制定了湯家山村新建房、改建房、翻新房管理辦法及工作流程，明確農(nóng)村閑置房屋界定的使用條件、租賃建設(shè)條件，規(guī)范流轉(zhuǎn)交易的合同條款及合同調(diào)解程序;統(tǒng)籌安排農(nóng)宅改革專項(xiàng)基金，整合村鄉(xiāng)村振興資金，集中財(cái)力推進(jìn)農(nóng)宅改革項(xiàng)目。實(shí)施以獎(jiǎng)代投，開(kāi)展閑置農(nóng)宅激活示范戶評(píng)選，對(duì)激活閑置農(nóng)宅成效明顯的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ);對(duì)接農(nóng)商銀行開(kāi)發(fā)全省第一個(gè)“農(nóng)宅貸”金融產(chǎn)品，2020年8月發(fā)放了全省第一筆農(nóng)宅貸資金12萬(wàn)元。

幸福家園湯家山。

　　推出“共享桃花源”的概念，對(duì)接旅行社100多家，定期舉辦“送客入村”“下鄉(xiāng)看房團(tuán)”“民宿體驗(yàn)營(yíng)”“鄉(xiāng)村美拍賽”等活動(dòng)。兩年來(lái)，湯家山村年游客接待量超過(guò)10萬(wàn)人次，吸引了200多人回村創(chuàng)業(yè)。

　　“山泉農(nóng)家”的經(jīng)營(yíng)業(yè)主李姣就是其中之一。她大學(xué)畢業(yè)后在廣州工作了7年。因?yàn)榭吹郊亦l(xiāng)的發(fā)展前景，她辭掉工作回鄉(xiāng)開(kāi)了一家擂茶館。擂茶館的飯菜用柴火灶烹制，店里掛著李嬌自己畫(huà)的油畫(huà)，擺著休閑藤椅。近兩年，小店每年接待游客上萬(wàn)人次，年經(jīng)營(yíng)收入約30萬(wàn)元。

　　“通過(guò)農(nóng)宅改革 ，盤(pán)活了閑置資源，吸引了社會(huì)資本，村集體經(jīng)濟(jì)有了源頭活水，村民是最終的受益者?！碧一ㄔ绰糜喂芾韰^(qū)黨委書(shū)記、管委會(huì)主任伍彩霞告訴記者，隨著歸園居農(nóng)宅鄉(xiāng)村旅游專業(yè)合作社的擂茶博物館和花溪谷民宿集群的建成，湯家山村的發(fā)展將步入新臺(tái)階。

　　記者 葛輝文 孫瑋懌 通訊員 小毛 湖南日?qǐng)?bào)記者 周勇軍 文/圖