那么,政府到底該如何調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)才好呢?常言道,他山之石,可以攻玉。世界上一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無(wú)不進(jìn)行宏觀上的調(diào)控和管理,借鑒參考他們的經(jīng)驗(yàn),吸取他們?cè)诎l(fā)展中的教訓(xùn)可能是有益的。這里我們有意選擇兩個(gè)比較典型的案例,一是美國(guó),一是德國(guó)。 

“次貸”危機(jī)與房?jī)r(jià)調(diào)控的美國(guó)樣本 

在經(jīng)濟(jì)遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后,美聯(lián)儲(chǔ)從2001年初開(kāi)始13次降息,并一度將利率維持在1%這一自1958年以來(lái)的最低點(diǎn)長(zhǎng)達(dá)一年之久,美國(guó)住房抵押貸款利率也降到30多年來(lái)的最低水平。罕見(jiàn)的低利率極大地刺激了人們的購(gòu)房熱情。截至2005年底,美國(guó)住房銷售量連續(xù)5年創(chuàng)下歷史新高,4年時(shí)間累計(jì)漲幅達(dá)到了50.56%,美國(guó)房?jī)r(jià)高漲和全球性的流動(dòng)性過(guò)剩也推動(dòng)了西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的一路飆升。 

事實(shí)上,自2005年底以來(lái)美聯(lián)儲(chǔ)就已經(jīng)意識(shí)到要防止住房市場(chǎng)泡沫化,在截至2007年6月的兩年里連續(xù)17次提息,美國(guó)政府還采取稅收調(diào)節(jié)等措施:一是開(kāi)征房地產(chǎn)稅,稅率一般為1%至3%;二是針對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)和出售時(shí)的差價(jià),一些州政府專門(mén)征收房地產(chǎn)增值稅;三是根據(jù)個(gè)人信用評(píng)級(jí)實(shí)行差別化貸款政策;四是限制投資性房屋的數(shù)量。但總體來(lái)看,美國(guó)政府并沒(méi)有采取嚴(yán)厲有效的調(diào)控措施,而寄希望于通過(guò)市場(chǎng)這只無(wú)形的手自我調(diào)節(jié)。 

2007年4月,美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司——新世紀(jì)金融公司的破產(chǎn)就暴露了次級(jí)抵押債券的風(fēng)險(xiǎn)。同年8月開(kāi)始,美聯(lián)儲(chǔ)和美國(guó)政府采取宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)危機(jī)進(jìn)行干預(yù),主要包括:向市場(chǎng)注入數(shù)千億美元的流動(dòng)性資金,調(diào)低基準(zhǔn)利率和窗口貼現(xiàn)率,減稅刺激經(jīng)濟(jì)等。但這些政策并沒(méi)有完全阻止危機(jī)的進(jìn)一步發(fā)展和惡化。次貸危機(jī)逐步發(fā)展成為金融危機(jī),并向西方發(fā)達(dá)國(guó)家和世界范圍蔓延。 

2008年8月,美國(guó)財(cái)政部和美聯(lián)儲(chǔ)被迫接管“兩房”,9月15日雷曼兄弟公司向法庭提交破產(chǎn)保護(hù)申請(qǐng),一系列突如其來(lái)的“變故”使得美國(guó)金融危機(jī)迅速向全球蔓延。此后,美國(guó)政府采取了一系列積極貨幣政策,包括聯(lián)合國(guó)際十大金融機(jī)構(gòu)推出平準(zhǔn)基金,對(duì)AIG施以援手,暫時(shí)禁止賣空金融股等。接著,美國(guó)政府向國(guó)會(huì)提交了超過(guò)7000億美元的救市計(jì)劃,并經(jīng)過(guò)多次反復(fù)終獲國(guó)會(huì)通過(guò)。進(jìn)入2009年,新任總統(tǒng)奧巴馬一上臺(tái)就游說(shuō)國(guó)會(huì)通過(guò)了總額超過(guò)8100億美元的新的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。2009年3月美國(guó)政府還通過(guò)了2750億美元房地產(chǎn)刺激計(jì)劃,包括用750億救900萬(wàn)“房奴”。 

總之,美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期執(zhí)行低利率和過(guò)于寬松的貨幣政策,“兩房”的設(shè)立和運(yùn)作,監(jiān)管的放松和復(fù)雜衍生金融工具的創(chuàng)新,推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮,而在意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫后,過(guò)于依賴稅收和利率手段,依靠市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的做法,最終沒(méi)能阻止房地產(chǎn)泡沫的破滅?？偨Y(jié)后一階段的政府行為,已經(jīng)從簡(jiǎn)單的信貸和稅收調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變?yōu)樯羁痰呢?cái)政和貨幣政策的全面調(diào)整。但直到2009年5月份,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在下滑,國(guó)際金融危機(jī)似乎仍未見(jiàn)底。 




第一,并不把住宅建設(shè)作為德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”,而是作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國(guó)憲法明確規(guī)定“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”,與醫(yī)療、教育等一樣,保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一,是德國(guó)政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)政策始終是德國(guó)政黨競(jìng)選的主要辯論議題。無(wú)論是執(zhí)政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房?jī)r(jià),喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會(huì)是整個(gè)政黨以及政治家的政治生命。 

第二,特有的“合同儲(chǔ)蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機(jī)制,為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國(guó)實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利,合同儲(chǔ)蓄大約占到德國(guó)房貸總額的一半左右,另外20%家庭儲(chǔ)蓄,僅有三成住房貸款來(lái)自于商業(yè)貸款。德國(guó)所有房貸(包括合同儲(chǔ)蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制,儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變,商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng),對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。 

第三,稅收調(diào)節(jié)遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益。自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅,房屋買(mǎi)賣還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣獲得盈利,還要交15%的差價(jià)盈利稅。德國(guó)法律還規(guī)定,對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%為“超高房?jī)r(jià)”,根據(jù)德國(guó)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)50%則為“房?jī)r(jià)暴利”,這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。 

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的啟示和思考 

綜觀美、德等國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),筆者有以下幾點(diǎn)思考: 

其一,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是必要的也是必須的,同樣,面對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的巨變,中央調(diào)整房地產(chǎn)政策是及時(shí)的有效的。美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)充分表明,過(guò)度相信房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)是不行的,如果當(dāng)初沒(méi)有實(shí)行收緊銀根和地根的政策,沒(méi)有加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,沒(méi)有大力推進(jìn)保障性住房的建設(shè),在全球范圍的流動(dòng)性過(guò)剩和人民幣持續(xù)升值的背景下,中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲只會(huì)更快,房地產(chǎn)泡沫只會(huì)吹得更大。正是由于通過(guò)全方位的包括經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段,實(shí)行綜合系統(tǒng)的調(diào)控,對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生起到了積極的抑制作用,才讓我們?cè)趪?guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后,受到的沖擊比美國(guó)等國(guó)家更小一些,房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度更窄一些。 

其二,科學(xué)把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展定位,不斷完善宏觀調(diào)控政策,改進(jìn)調(diào)控方式。既要認(rèn)識(shí)到我國(guó)正處在城市化、現(xiàn)代化和國(guó)際化的進(jìn)程中,人口增長(zhǎng)和收入提高帶來(lái)的房地產(chǎn)剛性需求仍然長(zhǎng)期存在,房地產(chǎn)業(yè)作為既拉動(dòng)投資又帶動(dòng)消費(fèi)的行業(yè),對(duì)于實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的目標(biāo)至關(guān)重要。同時(shí),要認(rèn)識(shí)到人口增長(zhǎng)和土地、資源匱乏的現(xiàn)實(shí)國(guó)情,切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式,逐步降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的依存度,降低地方財(cái)政收入對(duì)土地出讓的依賴。切實(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),大力推進(jìn)和完善保障性住房制度建設(shè),實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義,逐步實(shí)現(xiàn)“住有所居”的社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用,或者過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房作為社會(huì)公平保障的制度安排,都只能使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控偏離科學(xué)發(fā)展的軌道。 

其三,進(jìn)一步的房地產(chǎn)宏觀政策應(yīng)著眼于構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,決定了在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)銀行貸款仍然將是居民購(gòu)房融資的主渠道。由于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)蕩和不確定性,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)特別是城鄉(xiāng)居民收入將進(jìn)入一個(gè)變化較大,增長(zhǎng)預(yù)期不確定的時(shí)期,而保持融資成本的長(zhǎng)期穩(wěn)定、可控是減低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。可以借鑒德國(guó)特有的住房金融模式,也可進(jìn)一步完善和充分發(fā)揮住房公積金的制度優(yōu)勢(shì),進(jìn)行大膽的創(chuàng)新,為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供全面的系統(tǒng)的金融制度支撐。 

事實(shí)上,價(jià)格優(yōu)惠和政策效應(yīng)是2009年1-4月住房銷售增長(zhǎng)的主導(dǎo)原因。能否保持現(xiàn)時(shí)的銷售態(tài)勢(shì),首先要求開(kāi)發(fā)商能以合理的價(jià)格促進(jìn)銷售,促使房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)和理性回歸。一方面房?jī)r(jià)重拾升勢(shì)必然對(duì)有效需求產(chǎn)生極大的抑制,另一方面如果房?jī)r(jià)加速下跌則會(huì)進(jìn)一步打擊開(kāi)發(fā)商的投資熱情,加劇購(gòu)房人的觀望,均不利于市場(chǎng)的發(fā)展。但相對(duì)于居民的實(shí)際住房支付能力,房?jī)r(jià)從總體上仍然偏高。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象能否延續(xù)存在很大的不確定性。因此,必須始終堅(jiān)持加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和金融監(jiān)管,確保信息的公開(kāi)透明,防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。依法“治市”是政府長(zhǎng)期的基本職責(zé),“救市”只能是應(yīng)對(duì)極端情況的特殊行為。(黃石松/北京交通大學(xué)) 

來(lái)源：新華網(wǎng)

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