最近在看房，有時間就更新，一些收集到的資料，因為不是專業(yè)人士，如有錯漏，歡迎指正。

后面補充買房選哪幾層比較好。

滿足最舒適居住的條件無外乎于5個標準，看房者只需抓住這5個要素，就可衡量好壞，能看出來個門道。

1、大開間、短進深

開間、進深：習慣上，我們把房間的主采光面稱為開間(面寬)，與其垂直的稱為進深。也可根據(jù)房間門的朝向來確定開間和進深，房門進入的方向的距離為進深，左右兩邊距離為開間。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》(GBJ100-87)規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(臥室以床順著擺放的方向為開間，床頭依靠的墻寬度為“進深”，臥室內(nèi)布置床時，床頭一般不靠窗臺擺放

一般意義上的戶型方正就是指戶型的進深與開間之比合理。進深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。進深過大，開間過小，會影響戶型采光通風，房間內(nèi)會顯得比較暗;而進深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風與保溫兩者間的平衡。

2分區(qū)明確、動靜干濕公私

首先要了解動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)的概念

動靜分區(qū)：動區(qū)是人們活動較為頻繁的區(qū)域，應該靠近入戶門設置，尤其是廚房;包括客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間為動：而靜區(qū)主要供居住者休息，相對比較安靜，應當盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)，包括臥室、書房為靜。兩者分離，一方面使會客、娛樂或者進行家務的人能夠放心活動，另一方面也不會過多打擾休息、學習的人，減少相互之間的干擾。范例如下：

動靜分區(qū)不合理戶型(次臥距離入戶門較近，客廳活動對次臥影響較大)

干濕分區(qū)：指廚房、衛(wèi)生間這兩個濕氣較重且較容易產(chǎn)生臟污的房間應與精心裝修的怕水怕臟的臥室等盡量分離。

廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、清洗污水等集中于此，因此廚房的布置要盡可能的靠近進戶門，遠離臥室、客廳;其次廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管的集中地，從施工成本、能源利用、熱水器安裝等角度考慮，廚房應與一個衛(wèi)生間貼鄰而處。目前市面上的大部分戶型還是考慮到了干濕分區(qū)，廚房一般也是設置在入戶門最近的位置，但仍有少量災難級戶型，戶型完全沒有考慮廚房應當如何合理布置。

公私分區(qū)：戶型具有私密性的要求，能夠適當保護居住者隱私。戶型的私密性主要需做到兩點：首先在入戶門外向戶型內(nèi)望去時，玄關(guān)處應當有所遮擋，避免站在門外就能對屋內(nèi)一覽無余;其次是戶型內(nèi)部客廳、餐廳等公共活動空間與臥室等較為私密的空間有視覺上的遮擋，避免在公共區(qū)間就能對私密空間一覽無余，做到一定程度的“公私分區(qū)”。

公私分區(qū)較差戶型(臥室門直接開在客廳墻壁上，客廳內(nèi)可看見臥室大部分)范例如下：

3、通透

通透性主要是指戶型的通風和采光性能。要保證戶型具有良好的通透性能，首先要求戶型要有良好的進深開間比，即戶型比較方正;其次戶型最好有兩面可以采光和通風，相對兩面采光通風最佳(如南北、東西)，其次是相鄰兩面采光(如東和南、南和西、西和北等)，只有一面采光通風效果最差。另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個區(qū)域，要盡量做到獨立采光通風，也就是避免暗廚暗衛(wèi)。

所以，全明是通透最好的通透設計。范例如下：

4、動線

動線是指人們在戶內(nèi)活動的路線，動線流暢與否將影響人們進行各種活動時能否實現(xiàn)順利轉(zhuǎn)換。戶型的設計影響到動線的走向，而動線的走向會影響到居住的品質(zhì)。

好的動線能夠提升戶型利用率，而差的動線會使大戶型變得“大而無當”，浪費空間。戶內(nèi)主要動線有三類，分別是居住動線、家務動線、來客動線。

動線良好(從入戶門進客廳、臥室、廚房的三條條線不會交叉)范例如下：

動線較差戶型(進廚房要穿過客廳，進主臥要穿過客廳，客廳都成公共走廊了，另外廚房布置在戶型深區(qū)，衛(wèi)生間距離主臥和次臥都很遠，且正對大門，該戶型堪稱災難級)

5、尺度合理

地塊越來越少，房價越來越高，大戶型成為一步到位的一次性選擇，因此，對大戶型的要求更加苛刻。大戶型在一定程度上不僅承載全家的居住功能，而且承載著更多附加東西。

但大戶型不能一味大，不然，就會造成空曠感，反而降低了居住的舒適度。200平米以上的戶型基本劃入別墅范疇，它有幾個主要的分區(qū)尺度：

容積率必須達到1.0以下;

進深15米以內(nèi)，面寬不小于6米;

臥室一般采用套房設計;

設計玄關(guān)、露臺;

風水角度來看，入戶門進來不要是個大走廊，或者正對廁所門。廁所門也不宜正對臥室門等。

買房選哪幾層比較好？

到底該怎么選，在銷售顧問眼里，沒有絕對好與壞，每層都有各自的優(yōu)點和缺點，買房子就是要按照自己的需要和喜好來選，最好是先挑品質(zhì)樓盤，再挑樓層。

高層一般指的是超過10層的住宅建筑和超過24米高的其他民用建筑為高層建筑。

高層：最佳是樓層的1/3到2/3之間處

現(xiàn)在的高層大多都超過了15層，高層視野好，遠離馬路，有私密性等優(yōu)點，是不少購房者的選擇。在一位銷售顧問眼里，最佳的樓層應該在大樓的1/3到2/3之間。

以30層為例，對比各樓層的優(yōu)點和缺點，到底選哪層，還要靠自己挑。

底層：優(yōu)點是適合有老人的家庭居住，出入方便，如有花園更好。但是缺點是，采光通風都不好，潮氣重，特別是南方。再加上臨馬路，汽車噪音大，比較吵。

2至5層：優(yōu)點是夏天溫度比上面要低點，如遇火災等逃生容易。缺點是視野不好，房間較暗開燈時間比較長，噪音偏大。

6至7層：優(yōu)點是有風景看，但是視野還是沒那么好，不用擔心潮濕問題。缺點是光照還是不足。

8至11層：優(yōu)點是光照、空氣等都比上不足，比下有余，停電的話，爬樓梯也在接受范圍內(nèi)，這個高度也比較適宜。

12至23層：優(yōu)點是樓層的采光很不錯，日照時間也長，視野也很開闊。噪音的影響也比較少。缺點是出行不方便，比如停水或者停電后供水和電梯無法正常，購房時這一點要考慮，還有這幾層的價格，也往往偏貴的。

24至29層：優(yōu)點是安靜、視野好，蚊蟲、灰塵、噪音都不必擔心。缺點是風大，夏天溫度較高，水壓較低。

頂層：優(yōu)點是風景獨好，價格相對便宜。缺點是水壓不足，風大等問題，并且夏季的溫度比底層要高。比24至29層多一項風險是頂樓滲水的問題。

建議先挑樓盤再挑樓層，品質(zhì)好的樓盤很多問題都會避免。如果住在容積率高的社區(qū)，無論你住哪層，都不會有高質(zhì)量的生活，噪音、灰塵的污染不可避免。如果在容積率低的社區(qū)，就是在低層采光也會很好，灰塵、噪音也不會有。如果這個樓盤結(jié)構(gòu)好、質(zhì)量好，雷擊、漏雨現(xiàn)象就不會出現(xiàn)。

還有價格，樓層越好價格越貴，要根據(jù)需求量力而行，不要給自己帶來很大的還款壓力。

感謝炒面兩碗的補充：

1. 因為二次供水的原因，高層住宅水箱一般放置于地下，很有可能較低的樓層在停電的時候一樣是沒有水的。如果采用無負壓供水，停電時設備閥門關(guān)閉的話，較低樓層也是沒有水的。

2. 水壓問題，30層的住宅肯定是采用分區(qū)供水的，應該會分3到4個區(qū)，所以如果真存在水壓不夠的情況，每個區(qū)的末梢都會有水壓不足的問題。但是我覺得這個問題沒必要擔心，設計的時候肯定以最不利點進行校核的。

3. 水質(zhì)的問題，高層住宅，除非是直飲水系統(tǒng)或高檔小區(qū)，生活水系統(tǒng)肯定會做成支狀管網(wǎng)而不是環(huán)狀，所以在每一個供水分區(qū)的末端的用戶，因為水的流量相對較小，水質(zhì)也肯定會相對差一點點。

多層一般是4到6層，多采用框架結(jié)構(gòu)。

多層：3至4層為最佳樓層。

多層，公攤少，得房率高，已經(jīng)越來越成為了稀缺品

多層的優(yōu)點是房子由于受到各種限制，通常只能是板式，大多南北通風;少了柱梁的限制，戶型也比較好。加之沒有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建筑面積，房間利用率高。

而多層的缺點，多層如果是舊城區(qū)的二手房子，多數(shù)為磚混結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)成本低，比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)低40%左右。這類房子的耐久性一般，折舊較快。

出房率的問題

構(gòu)成一個好戶型最重要的因素之一，就是出房率。

大家花錢買樓的時候，付款是按每平米的價格×建筑面積買的，但是實際上，我們所能得到的使用面積有多少呢?使用面積/建筑面積=出房率，這個指標是很重要的。

因為不同的樓不同的戶型，公攤面積也不一樣。公攤就是包括了樓梯間電梯間走廊等，這些都是要攤到咱住戶頭上的。

板樓的話，出房率能到80%就很好了;塔樓的話75%;酒店式公寓那種60%。這些完全是專業(yè)的經(jīng)驗總結(jié)之談，一般人是很難了解到的。把這幾個數(shù)值記好，看房買房的時候計算比較一下。

“有些宣稱得房率超過100%的是什么情況?”

有好幾種情況：

出房率100%的有，別墅就是：)獨門獨院都沒有浪費。

也有100%或超過100%的，比如loft，就是層高很高，開放商自己隔出二層loft，然后只收一層的面積，二層贈送，比如買50平送35平什么的;還比如，偷面積，這 種在南方很常見，比如設計的時候這兒多伸出去塊板兒，那兒凹進來一塊，這些是不計算面積的，之后開發(fā)商把這些一封，全都變成室內(nèi)了，贈送給業(yè)主了，這就是 偷面積，用戶會多了很多使用面積啊，這樣的出房率就很高，也會超過100%。這種做法以前南方很常見，現(xiàn)在的房子不讓了。

因為我在北京，大部分接觸的都是北京的住宅，之前對這個遺漏了，上面提到板樓80%、塔樓75%、酒店式公寓60%都是針對北京及北方常見類型提出的。住宅的南北地域性還是蠻強的，蝶式住宅北方就很少見，入戶花園啊我真的很羨慕!

戶型還真不是樓下某位說的大就是好的。大的話也得多花很多錢不是么，房子這可是真金白銀的每平米都差著幾萬幾千的。對于普通人來說，還是要注重性價比的，而出房率就是性價比的衡量要素之一。有 些戶型的設計很緊湊，麻雀雖小五臟俱全，這樣即便總面積只有150平，但是能有4室2廳2衛(wèi);但是有些樓，280平也做不到這么多間房(當然這種樓可能會 說是德國設計師設計，設計風格所致，有露臺啊是躍層什么的)，但是在那種房子里的感覺也好像沒比這150平的大多少。這就是感覺了，但之所以有這些感覺是 真的取決于戶型設計的好壞，出房率的多少，這是一定有關(guān)系的。

話說戶型的方正，除了字面意義的“方”“正”，和這是哪兒種樓是有關(guān)系的。

像是板兒樓，才能南北通透啊;塔樓啊酒店式公寓啊，想通透也沒這條件呀，塔樓就是注意通風了。

板兒樓主要就是面寬大一些，3.9m,4.2m大于4m好用，進深短一些，南北通透。

另外，戶型也與所處的單元有關(guān)。比如這是一長條的板樓，但是建筑設計的時候為了立面造型的美觀等，這排樓做了一些凹凸的設計，比如有的單元是突出來一些，有的是凹進去一點點。這時候，凹進去的那個單元就會受到隔壁單元的遮擋，相對來說不太好。

此外，買房除了看戶型，也要看看比如這間位于小區(qū)的哪兒個位置，是不是面對主要景觀，是否臨街有噪音污染，是否離底商太近有垃圾和油煙污染，是否附近有大煙 囪，小區(qū)附近是否有規(guī)劃要建醫(yī)院，等等。還是要考慮多一些問題，看看周邊環(huán)境等綜合考慮的。如果要投資的話，看升值潛力等，要考慮的問題就更多，那就是另 一個問題了，按下不表。